חיפוש
  • David Kuperman

אודות דירה שנקלעה למשבר זהות

עודכן ב: אוג 18


אתם מתגוררים בדירתכם המזדקנת כבר לא מעט שנים וחוככים בדעתכם האם לא הגיע הזמן למכרה ולעבור לדירה חדשה. לאחר לא מעט לבטים אתם מגיעים לרגע ההחלטה. מוכרים את הדירה! הובא לידיעתכם כי במכירת דירה זו יש באפשרותכם ליהנות מהחישוב הלינארי המוטב בתשלום מס השבח דבר שיאפשר לכם הקלה משמעותית בגובה תשלום המס. אלא שעתה נותר לטפל בעניין "פעוט" והוא לשכנע, ככל שהדבר יישמע מוזר, את רשויות המס כי הנכס שברשותכם שנראה כמו דירה, משמש כדירה ומתקיימים בו כל אותם מתקנים הדרושים כרגיל למגורים הוא אכן דירה.


כך קרה לזוג שטיין (ו"ע 52894-03-17, שינל שטיין נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, ניתן ביום 19.11.2019) שבעניינם ניתן פסק דין בעקבות ערר שהגיש הזוג על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין שלא להכיר בדירתם במועד המכירה כדירה למגורים ובכך נמנעה מהם הטבת המס המוקנית במכירת דירת מגורים.


תמצית העובדות

1. העוררים (להלן: "הזוג שטיין" או "שטיין") רכשו את הנכס בשנת 1992 כ"דירת מגורים" וכך גם צויין בהסכם הרכישה שם מתואר הנכס כ"דירה בת 2 חדרים".

2. הזוג שטיין דווח לרשות המיסים על העסקה והצהיר על רכישת "דירת מגורים" שבגינה שולם מס רכישה.

3. רשות המיסים קבלה את הצהרת שטיין ללא הסתייגות.

4. הרישום של הנכס בטאבו ובעירייה שיקף לאורך כל השנים את היותו דירת מגורים.

5. בשנת 2012 בעת ניסיון של שטיין למכור את הדירה גילתה הרוכשת הפוטנציאלית מולכו כי א. על-פי היתר הבנייה ההסטורי ייעוד הנכס היה לגראז', מחסן וחדר הסקה. ב. מעולם הנכס לא אושר כדירת מגורים.

6. שטיין אם כך התוודע לפגם התכנוני רק כעבור 20 שנה לאחר שרכש את הנכס ובעת שהתכוון למכרו.

7. ההסכם עם מולכו בוטל ולאחר מכן בשנת 2015 התקשר שטיין בהסכם מכר נוסף עם הגב' שמילוביץ'.

8. הזוג שטיין דווח על ביצוע העסקה למנהל מיסוי מקרקעין והצהיר כי הנכס הנמכר הוא דירת מגורים המשמשת בפועל למגורים. כפועל יוצא ביקש כי החיוב במס שבח ייערך בהתאם להקלות הניתנות לדירת מגורים מזכה.

9. מנהל מיסוי מקרקעין סירב להכיר בנכס הנמכר כדירת מגורים ועל כן לשיטתו אין להחיל את החישוב הליניארי המוטב לצורך קביעת חבות המס בעת המכירה.

10. הזוג שטיין הגיש ערר על החלטה זו.


דיון

עיקר המחלוקת בין דעת הרוב לדעת המיעוט נגע לסוגייה האם שאלת ההתאמה של דירה לייעוד התכנוני המקורי שלה צריכה לשמש כמבחן מקדים ועצמאי לסווגה כדירת מגורים.


נאמן לגישתו בעניין גיא (ו"ע 34577-18-17, דוד גיא נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, ניתן ביום 12.8.2019) מציין יו"ר הוועדה כב' השופט קירש בדעת המיעוט כי מאחר שבחוק אין כלל הגדרה למונח "דירה" יש בראש ובראשונה לצקת לתוכה משמעות על מנת שיהיה ניתן לפרש את המונח "דירת מגורים" המופיע בסעיף 1 לחוק מיסוי המקרקעין. כדוגמא, מתאר השופט קירש נכס המוגדר על פי ייעודו התכנוני כדירה ועל כן מותר למגורים. עם זאת נכס זה לא ייחשב ל"דירת מגורים" לעניין חבות מס השבח ככל שלא שימש בפועל למגורים ולא הותקנו בו כל אותם מתקנים ותשתיות הדרושים כרגיל למגורים. השופט קירש מציע לפרש אם כן את המילה דירה בהקשר החקיקתי שלה כ- " [...] כמורה על נכס מקרקעין מסוג מבנה, אשר בעת מכירתו השימוש בו למגורי אדם מותר על פי דין." ומהו השימוש המותר בנכס? זהו השימוש שנקבע לפי היתר הבנייה הספציפי הקיים לאותו נכס בעת מכירתו. מסקנתו של קירש אם כן היא כי מבחן השימוש המותר של נכס בהיבט התכנוני שלו הוא מבחן עצמאי שיש להפעילו על מנת לתחום את גבולות המונח "דירת מגורים".


בעניין שטיין מציין השופט קירש כי הנכס מושא הערר בהתאם לייעוד התכנוני המקורי שלו הוא מחסן, לא דירה, ולא כל שכן דירת מגורים. העובדה כי הותקנו בנכס התשתיות והמתקנים שהכשירו אותו כדירת מגורים אין בה כדי לשנות את סווג הנכס כמחסן הן בהיבט התכנוני והן לעניין חבות המס.


רו"ח פרידמן מסכים עם השופט קירש כי החוק אמנם אינו מספק הגדרה למונח "דירה" שעל בסיסה ניתן לקבוע מהי "דירת מגורים" אך קובע כי המונח "דירה" השגור בלשון העם מתייחס למערכת חדרים שיש בה את כל המתקנים והתשתיות הדרושים למגורי אדם. כמו כן קובע כי ניתן לאמץ את מבחן התאמת הנכס לייעוד התכנוני שלו אך לא כמבחן עצמאי העומד בפני עצמו אלא יש להחילו לאור הכלל "לא יהא חוטא נשכר". מטרת הכלל לעניין הערר היא להגשים את תקנת הציבור לפיה אין לאפשר למפר חוק ליהנות מפירות הפרתו.

בעניין שטיין קבעה דעת הרוב כי אין מקום להחיל את הכלל "לא יהא חוטא נשכר" מאחר שהזוג שטיין כלל לא "חטא".


הודגש כי הזוג שטיין רכש את הנכס כאשר כבר שימש כמקום מגורים ולא ביצע בעצמו כל פעולה בלתי חוקית של הסבת הנכס למגורים. בכך אובחן המקרה מעניין גיא (שבו דנה הוועדה באותו הרכב) שם נקבע כי בניגוד לייעוד התכנוני המקורי של הנכס ותוך הפרת הוראות דין הסב העורר במכוון מחסן לדירת מגורים. בנוסף, קבעה דעת הרוב כי הזוג שטיין כלל לא היו מיודע במשך כל תקופת מגוריו בדירה כי הנכס בו התגורר יועד במקור לגראז', מחסן וחדר הסקה. "במשך תקופה ארוכה לא היו העוררים מודעים כלל וכלל לייעוד התכנון המקורי של הנכס [...]"


דעת הרוב ייחסה אם כן משקל מכריע לשאלת המודעות ותרומתו האקטיבית של המפר לסטייה מהשימוש שהותר לנכס על פי ייעודו התכנוני. כפי שהוברר בעניין גיא הפר העורר במודע את הדין כאשר הסב באופן בוטה ובמכוון את הדירה למחסן. כמו כן, לא שעה לדרישת הרשויות להשיב את מצב הנכס לקדמותו באופן שישקף את ייעודו התכנוני המקורי. בעניינו של גיא נקבע כי ראוי וצודק היה למנוע ממנו את ההקלה בתשלום מס השבח הניתנת לדירת מגורים שאם לא כן היה גם "חוטא" וגם "נשכר".


לא כך הוא בעניינם של הזוג שטיין שפעל בתום לב ברכישת הנכס כדירה למגורים ומבלי להיות מודע לפגם התכנוני שנפל בנכס אותו רכשו. יתר על כן מייד עם הוודע על הפגם התכנוני בנכס שבבעלותם פנו שטיין ללא שהות לרשויות על מנת להסדיר את שינוי ייעודו לדירת מגורים.


החלטה

נקבע כי בעניין שטיין מדובר במכר של "דירת מגורים" כהגדרתה בסע' 1 לחוק מיסוי מקרקעין ולפיכך תהנה מהקלה בתשלום מס השבח.



ומה לגבי דירות שבוצעו בהן חריגות בנייה?

יש לתהות מה יהיה אם כך דינה של דירה לעניין תחולת הטבת המס החלה עליה כדירת מגורים מזכה שעה שבוצעו בה שינויים (חריגות בנייה) בניגוד לדין.


תחילה יש לשים לב לכך שהמבחן המוצע על-ידי השופט קירש הופעל בשני מקרים בהם בוצעה חריגה מן השימוש המותר בנכס על- פי הייעוד התכנוני המקורי שלו. בעניין שטיין כמו גם בעניין גיא נעשה שימוש בנכס כבדירת מגורים שעה שהתכנון המקורי שלו יועד למחסן. לפיכך לשיטתו של קירש נכס זה לא ייחשב "דירה" גם אם התגוררו בו והשתמשו בו למגורים במשך שנים רבות.


השופט קירש מתייחס בעניין גיא למקרים בהם מתבצעות בנכס חריגות בניה ללא אישור ובסטייה מדיני התכנון והבנייה אך אלה אינן משנות את ייעודו התכנוני או בלשונו את "זהותו הבסיסית". למשל, במקרה של פיצול דירות אין סטייה מהשימוש המקורי שהותר בנכס שכן כל הדירות שנוצרו אגב הפיצול עדיין משמשות למגורים. ובדוגמא נוספת מתייחס למקרים של הרחבת שטח דירה מעבר לשטח שנקבע בהיתר הבנייה. השופט קירש מדגיש כי על פי המבחן המוצע הזהות הבסיסית של נכס נגזרת מסוג המבנה "שבנייתו מותרת באתר מסויים ולא למידותיו המדוייקות." לפיכך, הגדרת נכס כדירה תמשיך לחול גם אם שטח הדירה חרג מהמותר.


ניתן לשער כי הגישה בעתיד למקרים דומים לאלה שנדונו בפסקי דין גיא ושטיין תסתמך במידה רבה על דבריו אלה של רו"ח צבי פרידמן, חבר הוועדה:


"רוצה לומר, ניתן לאמץ גם את הפרשנות לפיה, כחלק מהמבחן האובייקטיבי, לפיו דירה תיחשב כבעלת פוטנציאל למגורים, הן על פי מצבה הפיסי והן על פי מצבה התכנוני, והכל לנוכח העיקרון "שלא יהא חוטא נשכר" וגבולות הפעלתו של עקרון זה עפ"י חומרת העבירה והפעלת השכל הישר (אך לא כמבחן עצמאי)."


על פי המבחן האובייקטיבי דירה תחשב כדירת למגורים לעניין חבות המס אם היא "מיועדת למגורים לפי טיבה" (סע' 1 לחוק מיסוי מקרקעין) כלומר אם מצבה הפיסי מאפשר פוטנציאל למגורי קבע כפי שנקבע בפסק דין חכים (ע"א 1046/13 פרדריק חכים נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה, ניתן ביום 21.1.2014). עמדתו של רו"ח פרידמן היא שככל שיאומץ מבחן ההתאמה לייעוד התכנוני כחלק מהמבחן האובייקטיבי הרי אין להחילו כמבחן עצמאי וראוי תמיד להפעילו לאור הכלל "לא יהא חוטא נשכר" שגבולות תחולתו תלויים ב- " [...] חומרת העבירה, באופייה והאינטרס הציבורי." ובכל מקרה חומרת העבירה תבחן תמיד תוך הפעלת השכל הישר ובחינת נסיבות המקרה.


נראה אם כן שככל שהסטייה של הנכס מייעודו התכנוני תהיה בוטה וגסה יותר ושאליה גם התלוותה מודעות לביצוע הפעולות המפרות הרי הכלל "שלא יהא חוטא נשכר" יוחל על מנת למנוע ממפר חוק, בניגוד לאינטרס הציבורי, ליהנות מפירות הפרתו.


בית המשפט העליון יידרש קרוב לוודאי לתת גם הוא את התייחסותו לנושא.




11 צפיות

פוסטים אחרונים

הצג הכול